茂县人民政府办公室关于印发《茂县农村住房建设管理办法（试行）》的通知

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茂县农村住房建设管理办法（试行）

第一章 总则

第一条  为落实新修订的土地管理法有关要求，规范我县农村住房建设管理，保障农村住房建设质量安全，改善农村人居环境，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的规定，结合本县实际，制定本试行办法。

第二条  在茂县全域范围内符合《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《四川省农村住房建设管理办法（2024年修订）》《茂县国土空间总体规划》和《茂县县城控制性详细规划》以及乡村“通则式”管理规定，通过分类改造和新建住房，适用本试行办法。

本试行办法所称农村住房，是指农村村民在宅基地上自主建设的住宅房屋。本试行办法所称宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民申请的人数，按照该户在本集体经济组织的常住户口（不包括空挂户口）进行计算。户口暂时迁出的现役军人、在校生、服刑人员，可以计入用地人数，面积不得超过规定的标准。

第三条  农村住房建设应当遵循规划先行、节约集约、安全适用、因地制宜、生态环保的原则，实行属地管理、部门联动、村民自治相结合的工作机制。

第二章  宅基地申报要求

第四条  农村住房建设应严格落实土地用途管制，农村村民建设住宅应当符合经依法批准的国土空间总体规划。要依法保护宅基地农户资格权和农民房屋财产权，不得以各种名义违背农民意愿强制流转农村宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的农村宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。严禁城镇居民到农村购买农房、宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁退休干部到农村占地建房，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

第五条  农村住房建设审批应严格按照农村村民住宅用地标准及规划科学选址，严格坚持农村村民住宅建设不得占用永久基本农田,切实保护耕地,节约集约用地，严格落实“一户一宅”规定，严禁以农村村民住宅用地名义非法批准占用农用地。涉及占用农用地的，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定办理农用地转用审批手续（涉及林草地的,应依法取得使用林草地审核(批)手续）；占用未利用地的,参照农用地转用的规定办理审批手续。按照宅基地管理申报拆旧翻新和改、扩建（拥有自建房屋并已取得房屋产权证、宅基地使用证或相关证明文件）及易地新建。经批准易地新建住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地上构建筑物、硬化地面拆除复垦。

第六条  村集体土地分配给村民使用，且符合下列条件之一的可以申请宅基地建设：

（一）本集体经济组织成员户（需满足以下条件之一）：

1.具备老旧宅基地，经相关单位现场确认有安全隐患的房屋或由第三方公司鉴定为危房的房屋（此条仅包含中心城区城镇开发边界线内的区域）；

2.本农村集体经济组织农业户籍成员（此条仅包含非中心城区城镇开发边界线外的区域）；

3.确因家庭承包经营的土地被征收而转为非农业户口的本农村集体经济组织成员（此条仅包含中心城区城镇开发边界线外的区域）。

（二）因发生或为防御自然灾害、新农村建设、规划调整需要搬迁的；

（三）符合政策规定迁入村集体经济组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；

（四）因国家建设、公共设施和公共事业建设占用原宅基地，按规定应予宅基地安置的；

（五）因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的，由本人提出分户申请，村组初审，镇人民政府联合县科学技术和农业畜牧局、县自然资源局、县住房和城乡建设局出具审核意见，报县公安局审核通过后办理预分户手续。办理预分户手续后，再依照宅基地申报流程办理（存在以下情形之一的，不予分户：1.未成年人子女与父母不分户；2.父母投靠子女，父母与子女之间不分户；3.户内只有一个成年直系亲属的不分户；4.未成年人不得单独立户分户）。

（六）法律法规规定的其他情形。

第七条  存在以下情形之一的，不得申请宅基地建设：

（一）不符合“一户一宅”或宅基地用地限额规定的；

（二）已有安置房或将宅基地使用权赠与、转让他人，或将地上房屋出卖、出租、赠与他人，再申请宅基地的或将安置房出卖、转让、出租、赠与后，再申请宅基地的；

（三）违反“建新拆旧”政策或未签订退出原宅基地协议，未将旧宅基地拆除复垦的；

（四）丈夫与妻子之间，独生子女与父母之间等不符合分户申请宅基地条件的；

（五）存在买卖或者以其他形式非法转让土地、非法占用土地等各类违法用地行为的；

（六）不符合国土空间规划、村庄规划、乡村“通则式”管理规定的；

（七）法律法规不予批准的其他情形。

第八条  在满足宅基地申请条件的前提下，按照以下流程进行宅基地申报：

（一）符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出建房申请，提交建房申请书、农村宅基地和建房（规划许可）申请表和农村宅基地使用承诺书。

（二）村民小组收到申请后，提交村民小组会议讨论，无异议或异议不成立的，由村民小组签署意见，将农户申请、村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会审查。

（三）村民委员会收到材料后负责进行审查公示。重点审查提交的材料（宗地测绘报告及权籍调查）是否真实有效、是否符合“一户一宅”要求、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见、户籍信息是否在当地派出所审核等并将相关材料进行公示，公示时间不少于10天。审查公示通过的，由村两委签署意见，报送镇人民政府。

（四）收到由村集体经济组织签署意见的农村宅基地和建房（规划许可）申请表后，镇人民政府要及时组织县科学技术和农业畜牧局、县自然资源局、县住房和城乡建设局、县综合行政执法局、县林草局、县交通运输局、县水务局等单位现场勘查、审核材料，审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和其他要求（位于景区内的村民建房，在符合用地、规划等要求的前提下，还需由县文广体旅局进行审核，并参与验收）。

（五）位于中心城区城镇开发边界线内、坪头村全域和甘青村白石羌寨（甘格墩组）的自建房，其建筑设计方案（含占地面积、建筑面积、层数、层高、容积率和建筑密度等农房建设标准）需经县国土空间规划管理专家专委会审查合格后，报县国土空间规划委员会审议（其中南庄村阳午沟、宗渠村非国道两侧设计方案报专家专委会审查即可）。

第三章 农房建设标准

第九条  农房建设应符合以下标准：

（一）面积标准：根据《阿坝州人民政府关于规范农村宅基地范围及面积标准的通告》（阿府规〔2024〕1号）。一是住房用地面积为每人不超过50平方米；住房、附属用房和庭院等用地总面积为每人不超过80平方米；4人及以下的户按4人计算、5人户按5人计算、6人及以上的户按6人计算；附属用房仅1层，且每处宅基地的附属用房面积控制在50平方米内。二是每户农房建设的建筑总面积最大不超过700平方米。三是允许二户进行联合建设，基底占地面积最大不超过320平方米，总建筑面积不超过1200平方米，最多允许三户进行联合建设，基底占地面积最大不超过480平方米，总建筑面积不超过1800平方米；

（二）建筑高度：新建农房高度应控制在14米以内，层高控制在4层以内；

（三）容积率。容积率≤2.4；

（四）建筑密度：建筑密度≤60%；

（五）车位配比：建筑面积每100平方米/1.5个车位；

（六）消防退距：消防通道净宽和净高均不宜低于4米；

（七）院落配比：院落面积≥用地面积的10%；

（八）相邻间距：在满足消防、道路等退距要求，不影响相邻用地单位和个人的采光、日照等条件下，保证相邻建筑安全进行退距。设计方案需经村委会公示后相邻用地单位或个人签字盖章后按农村建房程序审批。

第十条  建筑面积应符合以下规定：

每户新建宅基地建筑面积控制在700平方米以内。

（一）农村住房建设建筑面积300平方米-500平方米的规定，根据《中华人民共和国建筑法》第二条，《四川省城乡规划条例》第四十一条和《四川省农村住房建设管理办法（2024年修订）》第十一条、第十三条、第十八条，个人住房建设需提供建筑设计方案、地勘报告、施工图纸、图审报告等资料。根据《四川省农村住房建设管理办法（2024年修订）》第十八条，村民新建、改建住宅达到下列条件之一的，应当委托建筑施工企业、劳务分包企业承担施工，并向属地镇人民政府申报，纳入工程质量监督，包括：一是3层及以上的;二是建筑面积300平方米及以上的;三是6米跨度及以上的。

（二）农村住房建设建筑面积500平方米以上的规定，根据《中华人民共和国建筑法》第二条、第八条，《四川省城乡规划条例》第四十一条和《四川省农村住房建设管理办法（2024年修订）》第十一条、第十三条、第十八条，个人建房需提供建筑设计方案、地勘报告、施工图纸、图审报告等资料，办理《乡村规划许可证》和《施工许可证》。

按照《建筑工程施工许可管理办法》，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本意见的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。根据《四川省住房和城乡建设厅关于转发〈住房和城乡建设部办公厅关于四川省调整房屋建筑和市政基础设施工程施工许可证办理限额意见的函〉的通知》（川建函〔2021〕271号），自2021年4月1日起，全省行政区域内工程投资额在100万元以下（含100万元）或者建筑面积在500平方米以下（含500平方米）的房屋建筑和市政基础设施工程（以下称限额以下小型工程），可以不申请办理施工许可证。新建、改建住宅工程投资额在100万元以上或者建筑面积在500平方米以上的，应当按规定向属地镇申请办理《乡村规划许可证》、向县住建局申请办理《施工许可证》，由县住建局纳入房屋建筑工程质量监督管理，由属地镇人民政府组织业主及相关部门进行竣工验收。

申请建筑面积500平方米以上的拆旧翻新的农户，办理《乡村规划许可证》需要提供户口证明、建房申请、村委会意见、房屋设计施工图及效果图、地勘报告、图审报告、宗地测绘图、经相邻利害关系人签字确认的四至界限图（权籍调查报告）、征求相邻利害关系人意见（包括消防间距、采光）、县自然资源局颁发的原宅基地登记证明等资料向属地镇人民政府提出申请。办理施工许可证流程为报建（由业主办理，办理单位为县住建局建设管理股）、施工企业备案（由施工单位办理，办理单位为县住建局建设管理股）、监理企业备案（投资额在200万元以上的应当聘请监理企业进行监督工作，由监理单位办理，办理单位为县住建局质量安全监督站）、质量和安全监督备案（由业主办理，办理单位为县住建局质量安全监督站）、施工许可证办理（由业主办理，办理单位为县住建局建设管理股）。

第十一条 风貌及城市基础设施保证金收取标准：

（一）自建房外风貌保证金：建筑面积×0.7（系数）×103元（外墙普通漆82元+外脚手架21元）。

（二）污水处理保证金：2万元（建房人必须建设配套化粪池和雨污分流管网）。

（三）建渣清运保证金：5000元。

风貌保证金、污水处理保证金和建渣清运保证金费用由村两委收取、监管、退还（退还需审批成员单位出具验收意见，在10个工作日内退还），并在提交资料时附相关收据。

第十二条 城市基础设施配套费收取标准：

位于中心城区主干道、次干道临街地段的房屋，根据《茂县人民政府关于同意移交项目建设城市配套用等收费工作的批复》（茂府函〔2022〕24号）要求，由县住房和城乡建设局收取房屋城市基础设施配套费，缴费标准为10元/平方米。申请人在房屋动工前自行缴纳城市基础设施配套费，并签署承诺修建时自行将管网接入市政管网后，方可按程序办理审批手续。

第四章 竣工验收

第十三条  经批准用地建房的农户，应当在开工前向镇人民政府申请划定宅基地用地范围以及规划后退红线，镇人民政府及时组织县科学技术和农业畜牧局、县自然资源局、县综合行政执法局到现场进行开工查验，实地放线丈量批放宅基地，确定建房位置。在农户建房过程中需做到“三到场”，即：审查、放样（放线、复线）、验收到场。

第十四条 农户建房完工后，镇人民政府组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，是否建成化粪池和雨污分流管网等配套设施，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

第十五条 宅基地房屋验收类别分为建筑面积300平方米以内和300平方米以上。一是300平方米以内（包括300平方米），需按照建筑设计方案完成外观风貌、门窗安装完毕，达到入住条件，且房屋顶层面不存在露出钢筋。二是300平方米以上，需具备竣工验收测绘报告，按照建筑设计方案完成外观风貌、门窗安装完毕，同时房屋顶层面不得露出钢筋。通过验收的农户，可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。

第五章  监督管理

第十六条 各镇人民政府要建立健全农村宅基地管理动态巡查制度，依法组织力量加强对农村用地建房进行网格化管理动态巡查，强化对宅基地违法违规行为做到早发现、早制止。县住建局、县科学技术和农业畜牧局、县自然资源局、县综合行政执法局等部门组成的检查组每月对各镇农房建设管理落实情况进行督查，并抽查在建农房现场。对抽查发现的问题，立即督促整改，严格执行“现场踏勘、开工查验、日常巡查、竣工验收”的流程。

第十七条 村级组织要设立农房建设协管员制度，指定1名村级组织负责人兼任农房建设协管员，负责加强农房建设日常监管，对违法违规行为做到早发现、早报告。

第十八条 相关责任单位在日常监督管理中，一经发现存在“未批先建”、“批小建大或者异地修建”行为，要立刻阻止违法行为，由电力公司停止供应施工用电，由自来水公司停止供应施工用水。

第十九条 农房建设过程中承建人必须遵守有关法律法规、施工操作规范和施工技术标准，确保施工质量和安全。

第六章  附 则

第二十条 本试行办法由县自然资源会同县科学技术和农业畜牧局、县住房和城乡建设局负责解释。

第二十一条 本试行办法自印发之日起施行，有效期2年。《茂县科学技术和农业畜牧局茂县自然资源局茂县住房和城乡建设局关于进一步加强农房建设管理工作的意见》（茂科农牧函〔2023〕181号）同时废止。施行后法律法规或有关国家政策有新规定的，从其规定。